賃貸のクロス張替え、費用は誰が負担？

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を「借りた当時の状態に戻すこと」とは定義していません。ガイドラインが定義しているのは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。

つまり、時間が経てば自然に古くなる分（経年変化）や、ふつうに住んでいて生じる傷み（通常損耗）は、原状回復の対象に入りません。こうした分は、入居している間の賃料でまかなわれているはずのものだという考え方が、ガイドラインの土台になっています。

このガイドラインは、賃貸住宅の退去時の原状回復をめぐるトラブルが多いことを踏まえて、国土交通省がまとめたものです。法律ではなく、国土交通省が示した一般的な基準です。原状回復の内容や方法は、最終的には契約の内容や物件の使用状況によって個別に判断、決定されるべきものであり、使用を強制するものではないと、ガイドライン自身が述べています。私も、この考え方に沿って、お受けした工事の範囲をご説明しています。

もともと民法では、賃借人は「借りた物を受け取った後に生じた損傷」を元に戻す義務を負うとされていますが、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗」や「経年変化」は、この義務から除かれています。ガイドラインは、この民法の考え方を、現場で判断しやすいように具体的な事例とあわせて示したものです。

ガイドラインは、実際にトラブルになりやすい事例を挙げて、貸主・借主どちらの負担になりやすいかの考え方を示しています。

貸主の負担になりやすい例（経年変化・通常損耗にあたるもの）です。

• 家具やテレビ、冷蔵庫を置いたことでできた床やクロスの跡
• 日照によるクロスや畳の変色
• 壁に貼ったポスターの跡、画鋲の穴（下地の張替えが要らない程度のもの）

借主の負担になりやすい例（故意・過失、善管注意義務違反などにあたるもの）です。

• クロスや柱への落書き
• 結露を放置して広がったカビやシミ
• タバコのヤニによる変色や臭い
• 不注意でつけたフローリングのキズ

どちらの負担になりやすいかは、傷みの原因と、入居中の手入れの状況で分かれます。たとえば、カーペットに飲み物をこぼすこと自体は通常の生活の範囲ですが、こぼした後の手入れを怠ってシミやカビが広がった場合は、借主の負担になりやすいという考え方です。

たとえば、テレビや冷蔵庫の裏にできる電気ヤケや、エアコンを取り付けたビス穴のような、日常生活をするうえで避けにくい跡は、通常の使い方の範囲として扱われることが多いとされています。一方、同じクーラーでも、水漏れに気づいていたのに放置して壁を腐らせてしまった場合は、手入れを怠ったとして借主の負担になりやすいとされています。

床の傷みは、クロスとは負担の単位や年数の考え方が一部違います。退去時のクッションフロアや床の扱いは、退去時のクッションフロア・床 で詳しくまとめています。

借主に原状回復の義務がある場合でも、費用の全額を借主が負担するわけではありません。ガイドラインでは、壁のクロスの耐用年数を6年とし、6年で残存価値が1円になるような直線（または曲線）を想定して、借主の負担割合を算定する考え方を示しています。新品のクロスで入居した場合、入居してからの年数が多いほど、借主の負担割合は小さくなります。入居の時点で新品でなかったクロスは、それより前の年数や入居時の状態も考えに入れます。

この耐用年数6年の考え方と、張り替える範囲の決め方は、耐用年数6年と「一面」の考え方 で詳しくまとめています。

「結局いくら払うのか」「どこまで払うのか」は、次の3つを分けて考える必要があります。

• ガイドラインの一般的な基準: 経年変化・通常損耗は貸主負担、故意・過失や善管注意義務違反による損耗は借主負担とし、年数が多いほど借主の負担割合を小さくするという考え方です。あくまで一般的な基準であり、法的な拘束力はありません。
• 契約の特約: 契約書に、ガイドラインとは異なる特約（クリーニング特約など）が定められていることがあります。特約は契約自由の原則で認められていますが、常に有効とは限りません。借主が内容を理解して合意していることに加え、特約の必要性や合理性なども問題になり、有効かどうかは個別に判断されます。
• 実際の傷みと経過年数: 同じ「クロスのキズ」でも、入居から1年のときと6年のときでは、負担割合の考え方が変わります。

最終的にどちらの負担になるか、いくら負担するかは、物件の契約内容と、実際の傷みの状況、経過年数を踏まえて、貸主・管理会社と借主の話し合いで決まります。私は工事を行う立場で、法律の判断をする立場にはありません。契約の内容に疑問がある場合は、契約書を確認いただくか、貸主・管理会社にご相談いただくことをお勧めしています。

話し合いで決まらない場合の相談先や、タバコのヤニのような特に判断が分かれやすい事例の扱いは、クロスの耐用年数についての記事で詳しく取り上げています。

私は、管理会社さまからの退去後の原状回復のご依頼を主に受けていて、工務店・リフォーム会社・ハウスメーカーさまからの手間受けもしています。段取りはおおむね次のとおりです。

• 退去の立ち会いで、張り替える範囲を決める
• 現地で広さと下地を確かめ、見積を出す
• 空室の期間に、剥がし・下地・張替えを行う
• 張り終えた状態を確かめる

どの部分を貸主・借主のどちらが負担するかは、貸主・管理会社さまと借主の間で確かめていただく事柄で、私が決めるものではありません。私がうかがうのは、張り替える範囲を確かめて見積を出すところまでです。現地では、広さだけでなく下地の状態も確かめた上で見積を出しますので、見積の内容について分からない点があれば、その場でご質問いただいて構いません。

見積の中身や、㎡単価・m単価といった見積書の見方は、費用の決まり方と見積書の見方 にまとめています。次の入居までの日程が決まっている場合は、早めにご相談ください。私1人で張っているため、日程の調整が必要です。退去後の張替えのご相談は、管理会社・オーナー・工務店の方へ のページからも承っています。

賃貸のお部屋にお住まいの方も、貸主の承諾があれば、私にご相談いただけます。住んでいる間に、汚れや傷みが気になって張り替えたいと思う方もいれば、好みのクロスに変えたいという方もいらっしゃると思います。どちらの場合も、まず貸主・管理会社にご相談いただくところから始めていただくのがよいと考えています。

住んでいる部屋の壁紙を張り替えてほしいと思ったときに、先に確かめておきたいことは、住んでいる部屋を張り替えてほしいとき にまとめました。

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