賃貸の壁紙は6年で張替え？

国土交通省のガイドラインでは、壁のクロスの耐用年数を6年としています。入居したときにクロスが新品だった場合、年数が経つほど、借主が原状回復で負担する割合は小さくなっていくという考え方です。

平成19年の税制改正で、建物や設備の残存価値（最後まで残る価値）の考え方が変わり、6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を想定して、借主の負担割合を算定することになりました。

この6年は、「6年住んだら無料で張り替えてもらえる年数」ではありません。借主に原状回復の義務がある傷み（故意・過失によるキズや、結露を放置して広がったカビなど）が見つかったときに、その負担割合を減らすための考え方です。

ガイドラインが示しているのは、年数に応じて借主の負担割合が小さくなっていくという考え方です。入居した直後にクロスを傷めてしまった場合は、負担割合は大きくなります。反対に、入居から年数が経ってから同じ傷みがついた場合は、負担割合は小さくなります。

ここで大事なのは、負担割合が小さくなるのは「借主に原状回復の義務がある」と判断された場合の話だということです。日照によるクロスの変色や、家具を置いたことでできた跡のような、通常の使い方で生じる傷みは、そもそも借主の負担にはなりません。

また、入居した時点でクロスが新品ではなかった場合（前の入居者が使っていたクロスをそのまま使う場合など）は、入居時点の状態に合わせて、負担割合のグラフの出発点を下げて考えます。入居時の状態をどこに置くかは、貸主・借主であらかじめ話し合って決めておくことが望ましいとされています。

耐用年数の6年を過ぎると、計算上、借主の負担割合はほぼゼロ（残存価値1円）になります。ただし、6年を過ぎていても、借主は部屋を大切に使う義務（善管注意義務）を負っています。

6年を過ぎたクロスであっても、まだ使える状態のものを借主が故意に傷めた場合（たとえば落書きをした場合）は、修繕にかかる費用の負担を求められることがあると、ガイドラインは述べています。耐用年数は「負担割合を減らす考え方」であって、「何をしても負担がなくなる年数」ではありません。

クロスの一部分にキズや落書きがあったとき、どこまでの範囲を借主が負担するのかも、よく聞かれる点です。

ガイドラインでは、張り替える範囲について、まず㎡単位で考えるのが望ましいとしたうえで、次のように述べています。

毀損箇所のみの張替えでは、その部分の張替えが明確に判別できる状態になってしまう場合があるため、やむを得ない場合は、借主が傷めた箇所を含む一面分までの張替え費用を、借主の負担としてもやむを得ないと考えられる。

つまり、原則は傷んだ部分を㎡単位で考えるというものです。部屋全体の色・模様を合わせるための張替えは、物件の商品価値を上げる側面が大きいため、借主の負担にはなりません。一方で、傷んだ部分だけを直すと張替えの跡がはっきり分かってしまう場合には、やむを得ない対応として、その傷みを含む一面分までは借主の負担としてもやむを得ないとされています。

タバコのヤニによる変色や臭いは、通常の使い方を超える損耗として扱われることが多いと、ガイドラインは述べています。居室全体のクロスがヤニで変色したり、臭いが付着している場合に限り、居室全体のクリーニングや張替え費用を借主の負担とすることが妥当と考えられる、とされています。

一部屋の中の一か所だけにヤニの跡がある、というような場合まで居室全体の負担になるわけではありません。どこまでが「居室全体」にあたるかは、実際の状況を見ての判断になります。

契約書に、ガイドラインとは別の特約（クリーニング特約など）が定められている場合もあります。特約は契約で自由に定めることができますが、常に有効とは限りません。借主の理解と合意のほか、その特約が必要で合理的かどうかも問われ、個別に判断されます。契約書の内容と見比べて疑問がある場合は、まず貸主・管理会社に内容の説明を求めることをお勧めします。

話し合いで解決しない場合は、少額訴訟や民事調停といった手続きもあると、ガイドラインの中で紹介されています。また、賃貸住宅のトラブル全般について、消費者庁の「消費者ホットライン」188番でも、最寄りの消費生活センターなどの案内を受けられます。

私は張替えの工事をする者で、法律の判断はできません。負担の割合や範囲について疑問がある場合は、貸主・管理会社との話し合いや、上記の相談先をご利用ください。

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